R. c. J.E., 1997 CanLII 10605 (QC CA)
Il me paraît, et je suis d'accord avec le juge de première instance sur ce point, qu'une personne raisonnable ne pouvait voir dans cette phrase autre chose que l'affirmation par l'appelant qu'il avait négocié, pour le groupe, et dans l'intérêt de celui-ci, le prix de l'immeuble en question au meilleur coût ou au moins à un coût qui permettait la réalisation des objectifs fixés, notamment la prise d'une plus-value sur celui-ci. En d'autres termes, l'appelant se représentait ici en quelque sorte comme le mandataire des investisseurs, tout en leur dissimulant qu'il avait fait un profit caché de plusieurs centaines de milliers de dollars sur l'achat-revente, profit qui restreignait ou annihilait la perspective d'un profit de capital, profit déjà empoché par l'appelant. Il les trompe donc sur la valeur réelle de l'immeuble qu'il leur vend, valeur artificiellement gonflée par le profit secret qu'il tire de la double transaction.
L'interprétation qu'il donne de ce texte dans son témoignage à l'effet que, puisque c'était lui qui vendait, peu importaient les profits substantiels qu'il faisait sur l'achat secret ne me paraît pas soutenable, eu égard au test de la personne raisonnable désirant investir. Il me semble, en effet, que l'investisseur raisonnable, à la lecture du prospectus, était inévitablement amené à conclure que l'appelant avait, par son habileté et ses talents de fin négociateur, effectué pour le compte de ses clients une bonne opération dont tout le profit allait à ces derniers. Ce d'autant plus que, comme nous l'avons vu, il trouvait son compte et sa compensation financière dans les montants, cette fois-ci, bien déclarés qu'il chargeait à chacun d'entre eux à titre de conseiller en placement. Les honoraires ainsi perçus ne pouvaient passer pour autre chose qu'une rétribution pour les démarches faites par lui, dans l'intérêt même du groupe.
L'appelant, en outre, ne mentionne pas comme il aurait dû le faire, à mon avis, pour éliminer toute ambiguïté, qu'il avait acquis l'immeuble et qu'il offrait à son tour de le revendre aux investisseurs, ce qui eut permis à ces derniers de connaître ou au moins de soupçonner la possibilité d'un écart substantiel entre le prix d'achat et le prix de revente.
Le premier moyen malhonnête me paraît donc être la dissimulation voulue et planifiée de la réalité objective de la transaction.
Le second moyen malhonnête réside, à mon avis, dans l'organisation répétée et systématique d'une transaction menée de telle façon que les investisseurs croient acquérir l'immeuble, grâce à la grande expertise de l'appelant, soit à un prix intéressant (je rappelle la phrase du prospectus «Nous avons négocié l'acquisition des immeubles»), soit au prix du marché, soit encore à un juste prix.
Ces trois possibilités de prix (l'aubaine, le juste prix, le prix du marché) sont indispensables à la réalisation de l'objectif économique proposé (défiscalisation intéressante, profit de capital). Or, dès le départ, les dés sont pipés et cette réalisation devient sinon impossible, du moins très difficile, vu le gonflement artificiel de la valeur de l'immeuble.
Je suis donc d'avis que la première condition de l'élément matériel existe selon les critères développés dans les arrêts de la Cour suprême précités.
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